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枚方市の不動産がご紹介
家の売買におけるトラブル
不動産取引に関するトラブルは、ちょっとしたことがトラブルになるのです。

不動産取引に関するトラブル内容と対処法

仲介手数料

一番多いトラブルは、仲介手数料に関することです。

「仲介手数料の金額は法律で決まっている」などと、勝手に金額を決めてきちんと説明してくれない会社もあるのです...。

法律で決まっているのは、仲介手数料の上限だけですので、このような話は本当ではありません。

対処法

契約時に、計算方法を明記してもらい

それ以上に余分な費用が発生しないことも確認する。

契約内容を正しく理解し、納得した上で依頼することが大事です。

土地の境界

境界が問題となるのは、土地戸建ての売買の時だけです。

売主には境界明示義務があり、
土地や戸建を売却する際は、売却前に境界を確定しておくことが必要となります。

ただし、隣地の人が境界を承諾せず、売却前に境界が確定できないこともあるかもしれません。
そのような場合、売却時に「売主・買主・隣地所有者」の3者で再度、境界の確認を行います。

対処法

不動産売買の際は、あくまでも境界が確定してから売るのが原則です。
境界が確定できない場合は、後からトラブルとならないよう、
立ち会ったことの合意を締結しておくようにしましょう。

土地の地下埋設物

地下埋設物とは、
地下に残置された従前の建物のコンクリートの躯体などのことで、地中障害物と呼ぶこともあります。

埋設物をそのままにして土地を売却した場合は、瑕疵担保責任が問われる恐れがあるので注意が必要です。

【対処法】

告知書に包み隠さず記載する。

売買契約書で契約不適合責任の免責条項を設ける。

 

物理的瑕疵

物理的瑕疵としては、

建物の雨漏りや家の傾き、シロアリの発生、土壌汚染、地中障害物などが考えられます。

物理的瑕疵のうち建物の瑕疵については、既存住宅売買瑕疵保険を付保する対処法もあり、

買主が瑕疵を発見した場合、その修繕費用を最大1,000万円まで保証金でカバーできるものです。

対処法

地下埋設物のトラブルと同様、基本的には
「告知書に包み隠さず記載する」
「売買契約書で契約不適合責任の免責条項を設ける」という2点で対処します。

環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、以下のようなものが該当します。

 

騒音問題 → 周辺に繁華街等がある
振動問題 → 周辺を電車やトラックがよく通る
悪臭問題 → 工場、下水処理場、ゴミ焼却場など悪臭を放つ建物がある

周辺に高層マンション等があり、日照・眺望が阻害されている

 

環境的瑕疵に関しても、知っていたにもかかわらず告げなかった場合は、
免責条項によって契約不適合責任を免れることはできません。

対処法

重要事項説明をしっかり聞いて、不明なところは全部質問しましょう。
ただし、環境的瑕疵物件は、主観によるため、重要事項説明から漏れることもあります。

そのため、不動産の確認は、実際に現地に行くことが非常に重要です。

マンション管理規約

マンションの管理規約とは、

区分所有法に基づいて設定される、所有者相互間の関係を定めるための規則のことで、
それぞれのマンションで異なるため、売買にあたっては注意が必要です。

対処法

最新の管理規約を買主と不動産会社に渡すことです。
もし特殊な規約があれば、買主と不動産会社にしっかりと伝えておきましょう。
 

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トラブルを回避するためには...

契約解除については、解約手付の問題や住宅ローン特約の問題があります。

 

解約手付

「売主から買主へ契約解除を申し出る時は手付金の3倍、買主から売主へ契約解除する時は手付金の放棄」といった旨が書かれているか確認しましょう。

 

住宅ローン特約

住宅ローン特約がある旨を約款で確認(住宅ローンが否決の場合は白紙解約という内容)し、
 「住宅ローン特約に関する期限」の記載があるかをチェックしましょう。

 

瑕疵に関する法改正について理解する

2020年4月より改正民法が施行され、
これまで瑕疵担保責任とされていた責任が契約不適合責任として取り扱われることになります。

契約不適合責任では、
何か問題が起こった時は法律上、契約書の内容と適合しているかどうかで判断されていきます。
過去の事例がないことで、その理解には法律的な知識も必要なので、
不動産会社の担当者に相談することをオススメします。

 

不動産売却でトラブルに遭ってしまった場合

クレームを付けられたような場合にはまずは仲介を担当した不動産会社に連絡しましょう。

しっかり対応してくれる不動産会社であれば、不動産会社から売主や売主側の不動産会社と話をしてくれ、
場合によっては弁護士や司法書士などの紹介もしてくれるでしょう。
また、宅建協会などに相談すると、宅建協会から不動産会社へ働きかけもしてくれます。

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