不動産購入時に注意してほしい「再建築不可」とは！？枚方市の不動産NO-HOUSEが解説します！！ | 不動産のお悩みを枚方市周辺にて解消します

再建築不可物件を購入するメリット・デメリット

再建築不可とは、

現在建てられている建物を解体して更地にしても、新たに建物を建てられない土地のことです。

メリット

購入価格が安く済む

建物の建て替えができないため、どうしても通常の不動産よりも需要が少なくなり、安い価格で売りに出されていることが多いのです。
価格相場は、物件が売却に出されるタイミングによって振れ幅が変わりますが、近隣地域の同等な物件と比較して約1割～5割が相場とされています。
中古住宅をリフォームやリノベーションをして住みたい方にとっては、取得費用を安く抑えてリフォーム等に費用をかけられる点もメリットです。

税金が安い

不動産を所有している場合に毎年必要となるのが、固定資産税です。

固定資産税評価額は、都市計画税や物件の贈与税・相続税を計算する時の基準税額としても使用します。
中古物件は新築物件より安い固定資産税となりますが、再建築不可物件は建物の建て替えができないなどの理由から資産価値が低く、固定資産評価額も低い場合が多く一般の不動産と比べて固定資産税が安くなります。
 

不動産投資において利回りが良い

例えば、ちょっとした手直しで、建物をアパートとして賃貸できる場合、再建築不可物件だからといって家賃が安くなるのかというと、そうではありません。
安い金額で購入したあとに修繕することで周辺の物件と同じ相場の家賃を得られるため、不動産投資として良い利回りが期待できるというわけです。

ただし！！！！！
再建築不可物件で不動産投資をおこなう場合、注意すべきは出口戦略です。
不動産投資は賃貸収入で利益を得られるものの、処分に困ってしまうということが少なくありません。
とくに再建築不可物件の場合、ここまでご紹介したとおりメリットはあるものの、通常の不動産と比べると売買需要はどうしても低くなります。
そのため、いざ処分したいと考えても、買い手がつかず処分できないという事態に陥りがちです。

デメリット

物件を建て替えることができない

再建築不可物件は建築基準法の接道義務を満たしていないため、最大のデメリットは、建て替えができないということです。
また、再建築不可物件の築年数は数十年経っていることが多く、建物部分をそのまま使用すると細かな修繕に費用がかかってしまいます。
火事や地震が発生して建物部分が全壊した場合にも、再建築不可物件は再建築ができないため注意してください。

銀行系の住宅ローンを借りられない

再建築不可物件は資産価値が低く、担保としての価値も低いことが特徴です。
融資する金融機関としては、返済を保証するために購入する物件を担保としてお金を貸し出します。
再建築不可物件は他の物件よりも担保評価としての価値が低いため、融資が受けられないことも珍しくありません。

つまり、再建築不可物件はローンによる分割払いではなく、現金一括払いで購入する必要があるので、現金一括払いによる負担が大きい点は再建築不可物件のデメリットです。

買い手が見つかりにくい

再建築不可物件には「建て替えできない」制限があるため、価格を安く設定しても、建物部分を新しく建てたい買い手を集めることはできないので、買い手が見つかりにくい点も再建築不可物件のデメリットです。

再建築不可物件の購入時に住宅ローンが借りられないことも、売却時のデメリットに繋がります。
既存の建物部分に満足していて、かつ現金一括払いで購入できる方に買い手が限定されるため、売却したい時に買い手が見つかりにくくなります。